賃貸の法則

レオパレスが云々とかいうのを読んだけど。

親が宅地建物取引主任者免許持ちで不動産賃貸業を20年近くしていたうえに、ワシ自身不動産広告に携わっていたので、親と二人でテレビ見てて、家を建てるような番組とか、賃貸物件を探すような番組とかがあると、罵倒と煽りと疑問とで超会話が弾んだりするんだけど。
こんなのレオパレスなんかに長期で住もうとしてることがまず間違い。あれは短期貸し物件。確かに「敷金礼金なし家具つき」っていうと魅力的だけど、居住者にとって短期貸しが得なのは1年以内。1年以上住むのであれば普通の賃貸の方が得。
あと退去時の費用でもめるのはなにもレオパレスだけではない。賃貸ではよくあるのでかなり問題になっているし、大きい会社だとそこらへんが契約書でものすごく細かく指定されてたりする。例えば煙草のヤニ汚れは居住者のせいなので壁紙のはりかえ費用は居住者持ちだとか、カビはどうとか、壁紙のハガレはどうとか、とか一つ一つが指定されていたり。
そういう敷金がかえってこないとかでモメるのを避けるには、入居して家具や荷物を入れる前に部屋中の写真をとっておくこと。どこでもとればいいってわけではなく、柱、床、壁、ドア等の既に傷がついているところを重点的にとっておく。写真は日付入りで現像して契約書などと一緒に保管しとくこと。

不動産物件を賃貸する場合、大家的に一番理想なのは、「空き部屋がないこと」ってのはまぁすぐわかると思うんだけど、実は、「比較的短いスパンで定期的に居住者が入れ替わってくれる事」がかなり重要だったりする。
最近は敷金礼金なしなんていうのも多いけど、大家的には毎月の家賃よりも重要な収入。定期的に居住者が入れ替わってくれると、礼金が定期的にはいってくるってことだからね。

最強なのが大学の近くにある学生マンション。あれは4年ごとに確実に入れ替わってくれる。毎年卒業して空き部屋ができるけど、新入生がすぐに入れ替わりで入ってくれる。しかも大学から近いと大学在学中は途中で引っ越されることもあまりないし(引っ越されたとしても春には居住者が決まるわけだし空き部屋期間が短くて済む)、親が家賃を払う場合が多いので家賃滞納→強制退去なんて面倒なことになることもあまりない。

最近はあまりないけど更新するときに、追加で敷金を払わなければいけなかったり、更新したら家賃があがったりする物件。あれは、そうしとかないと大家的に損だから、です。次の居住者の候補が入ればその人に入ってもらった方が儲かるわけだし。
契約で更新時に費用がかかることになっていたとしても、大家に交渉すれば結構まけてくれたりするのは、空き部屋ができるくらいなら住んでもらったほうがいいからだったりする。

あと、分譲不動産の場合、価格が景気に左右されるけど、賃貸不動産の場合、景気に関係なく築年数で価格が下がる程度。これ普通なようでいて実はすごい変なことなんだよね。
あれはバブル期にいい目みちゃった大家がなかなか家賃を下げないためにおこってる現象。駅前すぐ日当り良好とかで条件がいいと20年たっても新築時と同じ家賃で貸し続けてるケースもよくある。20年たったら物価も景気も全然違うのに、大家が素人だとそういうことは結構ある。

とか仕事の間に長文かいたら漢字ばっかでうぜー。

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